土地売却塾

様々な理由から土地の売却を検討している人も多いかもしれませんが、売却手段の一つに買取があります。これから買取を利用したいと思っているのであれば、買取価格の相場や土地買取のメリット・デメリット、買取に向いている人の特徴などをしっかりと把握しておくことが大切です。

買取相場は市場価格の8割が現状です

仲介と比較して土地買取を依頼したいと考えた場合には、まず最初に買取相場の市場価格から考えていく必要があります。一般的に仲介と比べると買取の場合には価格が安くなってしまうのが実情であり、買取相場は市場価格の8割が現状となっています。

もしも売却に苦戦しそうだと思われる土地の場合には、市場価格の5割程度になるところも見られます。反対にすぐに嬉しそうだという土地であれば、9割になることもあるでしょう。不動産会社の場合にも、どんなに少なくても1割ほどは利益を確保したいという思いがあるため、どんなに高く売却できたとしても市場価格の9割程度です。

価格を重視したいと考えているのであれば、買取ではなく仲介を選んだ方が良いでしょう。仲介の場合には多くの人が購入検討することから、相場よりも高い売却が期待できます。とはいえ売却に関しては仲介の方が長くかかるのが現状であり、不動産会社が買い手を見つけ出すためには、3ヶ月以上の時間を要することになります。

土地買取のメリット・デメリットや買取に向いている人

売却までの期間や手数料、条件などが気になってなかなか売却に積極的になれない人もいるかもしれません。しかし買取の場合には、仲介とは違う買取ならではのメリットがあると言えるでしょう。反対にデメリットもあるため、土地買取のメリット・デメリットや買取に向いている人の特徴などを把握することは重要です。

メリットは何と言っても早く確実にお金が入る点です。特に借金や離婚など緊急的にお金が必要だという場合には最適な手段になります。仲介手数料も掛からず、古い家が建っていたとしても解体せずに売却することも可能です。

反対にデメリットに挙げられることは、価格が安くなってしまうことです。仲介の相場よりも、買取相場は市場価格の8割程度安くなるのが実情です。

このように土地買取のメリット・デメリットがあることがわかりますが、買取に向いている人としては、早く現金が欲しい、条件の悪い土地を持っている、瑕疵瑕疵を抱えている土地を持っている人などが該当します。

これらの条件に当てはまっている場合には、仲介での売却が難しくなったり安くなってしまう可能性もあるため、買取に向いている人の特徴と言えます。

特殊な事情があれば買取が向いている

このようなことから、買取価格の相場は市場価格の8割程度になってしまうものの、早く確実にお金が入り、条件が悪い土地も売れるなどのメリットがあると分かります。このように土地買取のメリット・デメリットがあるため、特徴を踏まえた上で利用をすることが大切です。

土地の売却をする時は売却相手を探す仲介だけではなく、業者が直接査定して買ってくれる業者もあります。買取での土地売却にはメリットも多いですが、買取再販業者に依頼する際の注意点もあるので、利用する前に把握しておくべきです。

買取業者に依頼する場合のメリット

土地を仲介で相手を見つけて売却する場合と比べて買取業者に買ってもらう場合のメリットは、査定から売却までが早いという点です。仲介で価格の交渉をしながら相手を見つけて、売買契約にこぎつけるのと違って業者が査定して買取価格に納得できればすぐに売却する事が可能です。

買取に向いている人は仲介よりも価格が多少安くなっても、素早く売却したいという人です。転勤などで急な転居が必要な人にとっては大きなメリットがあります。

仲介業者に頼んで相手を見つける場合と違って、売り出している情報が出回らないので、土地を売却する事を知られたくない人も買取に向いている人と言えます。不動産を売却した時は相手に瑕疵担保責任といって、売った不動産に瑕疵があった場合に責任を取る義務が発生します。

ただし買取後の再販で瑕疵が発生しても瑕疵担保責任は買取をした業者にあるので、売却後に瑕疵担保責任を問われる事はありません。

買取再販業者に依頼する際の注意点

買取再販業者に依頼する際の注意点は基本的に仲介で売却できる相場よりも安めの査定になる事が多いという事です。仲介の場合にかかる手間や労力が省ける代わりに、売却額自体は抑え気味になる事は買取の注意点として事前に知っておくべきです。

もう一つ買取の注意点として挙げられるのは、買取業者は数多く存在していますがなかには他の事業者と比べて、異常に安い査定額を出してくる業者もあるという事です。この買取の注意点に対して有効な対策は多くの業者から見積もりを取って、比較する事で極端に安い掲示をしてくる業者との取引を避けるという方法です。

一括見積のサービスを活用するのも良い手段で、個別に業者に問い合わせて見積もりを取る場合と比べて、少ない手間で多くの業者からの見積もりを取る事ができます。

一括見積サービスでは情報だけで査定する企業査定が多いですが、最終的な価格は現地での査定を経て、提示される事が多いです。

買取に向いている人は仲介より買取で売却するべき

買取での土地の売却は仲介と比べて瑕疵担保責任が発生しない事や、売却までの期間が短くなるメリットがあります。これらのメリットを求めるいる人には向いている売却方法ですが、業者によって査定額は少しずつ違うので比較検討は必要です。

土地を売却する2つの方法には、買い手を仲介してもらう方法と、不動産会社に買取を行ってもらう方法が存在しています。ここでは、不動産会社に依頼する買取のメリット・デメリットと高く売却するコツを解説します。

土地を売却する際には2つの方法が存在する

土地を売却する際には、仲介という形で買い手探しを依頼する方法と、不動産会社に直接買取を行ってもらう方法が存在しています。買い手探しの仲介の方が、相場に近い形での売却を実現することは可能となりますが、成約に至るまでに時間を要してしまうことも珍しくありません。

不動産会社に直接買い取ってもらう形であれば、売却に際して多くの時間を要することはありません。急いで土地を売却する必要がある場合には、直接買取を検討してみるのも良いでしょう。不動産会社の多くでは、事前に受けることが可能な無料カウンセリングが実施されています。

土地を売却するにあたり、どの程度の価格での売却を希望しているかや、売却に要する期間が定まった場合には、気軽に相談してみるのも良いものです。経験豊富な不動産会社であれば、どちらの方法を用いれば良いかを、的確にアドバイスすることは可能です。

売却する2つの方法のメリットとデメリットを理解した上で、イメージ通りの売却を実現させていくことが大切です。

不動産会社に高く買い取ってもらうコツ

土地を不動産会社に買い取ってもらう際には、高く売却するコツを把握しておく必要があります。買取のメリット・デメリットを理解した上で、どのような準備をしたら、土地が高値で売却できるのかを考えていくことが大切です。

インターネット上には、複数の会社に対して、一括で査定を依頼できるサイトが存在しています。利用者の口コミを参考にしながら、幾つかの会社をピックアップした後、一括しての査定を行なうのが良いでしょう。

売却する2つの方法の中でも、買取の場合にはスピーディな成約が実現することが特徴として知られます。事前に相場の把握を行ない、どの程度の金額であれば許容できるのかを決めておけば、掲示された金額が妥当であるかの判断は可能となります。

査定を依頼する際には、路線価や公示地価を用いて、物件の市場価値を調べておいた方が良いでしょう。老朽化した部分や故障箇所が見られる場合には、前もって改修しておくことも大切です。見栄えがよくなることで、資産価値が向上することも有り得るからです。

買取のメリット・デメリットと高く売却するコツを把握

土地を売却する際には、買取のメリット・デメリットと高く売却するコツを把握することが大切です。不動産会社に買い取ってもらうことは、スピーディな成約を実現させる反面、相場より低い査定金額を受けることに繋がる側面もあります。老朽化部分や故障箇所の改修を行ない、高値での成約を目指しましょう。

離婚をした夫婦がしなければいけない場合があるのが財産分与です。財産分与の方法には3つの種類があり、それぞれ内容に違いがあります。ここでは離婚をする時の財産分与について知りたい人のために、財産分与の3つの種類や税金のことについて、順番にご紹介します。

離婚をした時の財産分与の3つの種類

離婚をした時の財産分与は3つの種類に分類できます。そのうちの1つが、清算的財産分与です。これは、離婚をする夫婦が結婚生活を継続している最中に協力して貯めてきた財産を分配するための方法です。この方法で財産分与をする時には、原則として夫婦で築き上げてきた財産を平等に分配するのが原則です。

平等に分配することが必要なのは、夫婦どちらかの協力がなければ、これらの財産を作ることはできなかったからです。離婚時におこなう財産分与には、扶養的財産分与という方法もあります。これは、離婚をすることにより生活が困窮することが予想される元の配偶者に対し、扶養をするという意味でおこなう財産分与のことです。

夫婦のいずれかが結婚前から所有していた財産が、扶養的財産分与という形で与えられることがあります。もう一つの方法は、慰謝料的財産分与という方法です。これは、離婚の責任が夫婦のどちらかにある場合に、慰謝料として支払う財産分与です。

財産分与に関する税金と税金対策

財産分与のために土地やその他の品物を譲渡した場合、基本的に贈与税が課税されることはありません。ですが、離婚のための財産分与として適正だと考えられる金額の範囲を超える財産分与がおこなわれた場合には、譲渡所得税などの税金が課せられる場合もあります。

課税をされないようにするためには、税金対策をする必要があります。譲渡所得税が発生する場合があるのは、所得税法で資産と認められている財産を分与する場合です。土地や建物などの不動産の他に、有価証券やゴルフ会員権などの財産分与に譲渡所得税が課税されることもあります。

財産分与をする時にできる節税対策として紹介できるのは、財産分与の適正額を超えない範囲で財産分与を受けるようにすることです。適正範囲だとみなされないと、課税の対象になってしまいます。財産分与をする側が節税をしたい場合には、マイホーム特例などの制度を利用することもできます。

土地を財産分与したい場合にもできる税金対策

離婚に関する財産分与のことについて知りたい人のために、財産分与の3つの種類や節税方法についてご紹介してきました。土地を離婚時に財産分与したい場合にも、節税対策をすることは可能です。

土地にかかる税金にはいくつかの種類がありますが、これには購入や売却を契機として一度だけ課税される税金と、所有している限り毎年かかる税金とが存在しています。後者の代表が固定資産税と都市計画税です。こうした税金の計算方法を解説するとともに、固定資産税が上がる2つのケースについても紹介します。

固定資産税と都市計画税をはじめとした税金の種類

土地にかかる税金にはいくつかの種類があります。たとえば売買契約書を作成したり、登記を申請したりすれば、その手続きのために印紙税や登録免許税がかかります。また土地を購入したときには不動産取得税が、売却で利益を上げれば譲渡所得税がかかります。

これらの税金は基本的には土地関連の何らかのイベントがあった場合にだけ課税される一過性のものです。しかし固定資産税と都市計画税のような税金は、毎年1月1日の賦課期日現在で土地を所有している人に対して課せられるものであり、土地を所有している限りは毎年負担しなければならない性質のものと考えられます。

固定資産税と都市計画税の計算方法ですが、課税標準に税率を乗じて税額を求めます。この場合の課税標準は固定資産税評価額のことであり、一般に固定資産税の税率は1.4パーセント、都市計画税の税率は0.3パーセントです。

面積200平方メートル以下の小規模住宅用地にかかる固定資産税には特例が設けられており、計算方法のなかで用いられている課税標準が6分の1に軽減されます。

固定資産税が上がる2つのケースとは

固定資産税が上がる2つのケースとして、土地の上に住宅が建っていない場合と、空き家を放置している場合とが挙げられます。さきにみたとおり住宅用地である土地は固定資産税が安くなりますが、反対に土地の上に住宅が建っていない場合は特例が使えなくなってしまいます。

いままで小規模住宅用地の特例の適用を受けていた土地であれば、住宅を除却したことで一気に固定資産税が6倍になってしまうことを意味していますので、かなり大きな負担増です。もうひとつに空き家を放置した場合がありますが、これは法律に規定する特定空き家に指定された場合のことです。

一般に土地の上に家が建っていれば、住宅用地特例の適用で固定資産税は安くなりますが、その結果として、倒壊の懸念があるような危険な空き家まで放置されるようになってしまいました。そこで特定空き家に指定された場合には固定資産税が上がるしくみとし、除却のインセンティブがはたらくようにしたものです。

土地にかかる税金の種類について知る

土地にかかる税金にはいくつかの種類がありますが、特に所有する限り課税される税金に固定資産税と都市計画税が挙げられます。固定資産税が上がる2つのケースを踏まえて、できるだけ節税が図られるようにすることが肝要です。

土地や建物などの不動産は税法上の固定資産と見なされ、固定資産税が課せられます。このうち土地にかかる固定資産税は更地であるか否かによって税金の額が違ってくるので、土地所有者は税額の計算に関するルールを正しく知っておけば、節税につなげることができます。

手持ちの土地を更地にする場合のメリットとデメリット

敷地内に空き家などが建っている土地を所有している場合、その建物を取り壊して更地にするべきかどうかは判断に迷うところです。というのも、更地にすることはメリットとデメリットの両面があるからです。

一般に、建物が建っている土地と更地とでは、後者の方が売却しやすいと言われています。これは考えてみれば当然のことで、購入者にとっては何も建っていない土地の方が用途が広いからです。もし購入後に更地にするとなれば、建物の解体・撤去費用を余分に負担しなければなりません。

また、建物を所有し続けていれば、その維持管理に費用がかかります。更地にしてしまえば、その分の費用を節約することができます。

更地にはこれらのメリットがある一方で、デメリットもあります。それは、税金の負担が重くなることです。なぜなら、不動産の所有者にはには固定資産税という税金が課せられますが、建物の有無で固定資産税が変わるからです。

土地に対する税制では建物の有無で固定資産税が変わる

不動産に対する固定資産税は土地・建物の両方に課せられ、それぞれの課税標準額に税率を乗じた額を毎年納付します。税率は多くの自治体で1.4％となっていますが、異なる税率を採用しているところもあります。

この時、土地に対する税額の計算方法には特例があり、建物の有無で固定資産税が変わるようになっています。その内容は、その土地に建物が建っていれば税額が軽減されるが、更地の軽減措置は無いというものです。

建物がある場合の軽減措置を具体的に見ていくと、居住用の建物すなわち住宅が建っている土地のうち、敷地面積が200平方メートル以下の部分は固定資産税が6分の1に、200平方メートル超の部分は3分の1に軽減されます。これに対して更地の軽減措置は無いので、建物が建っているか否かで税金の額は最大6倍の差が出ることになります。

ただ、先にも述べた通り固定資産税は土地と建物の両方に課せられるため、建物部分の課税標準額が高いと建物がある場合の軽減措置を適用しても更地より税額が高くなるケースもあります。そのため、節税目的で建物がある場合の軽減措置を活用するかどうかは税額のシミュレーションが必要になります。

建物の取扱いには総合的な判断が重要

不動産に対する固定資産税では、更地の軽減措置は無いのに対し、建物のある土地には軽減措置があります。しかし実際の負担額は建物の価値がどう評価されるかによって変動しますし、維持管理費など税金以外のコストも無視できません。

そのため、建物を残しておくか更地にするかはさまざまなケースを想定したうえで総合的な判断を行うことが重要です。

土地を所有していると固定資産税が発生するものとなっており、そのしくみと種類を知ることで経済的な生活設定をあらかじめ予測することができる場合も少なくありません。またその土地の用途によっては固定資産税が下がる方法もあり、これを理解することも大切です。

土地を所有した場合の税金の仕組みとは

土地を所有した場合には固定資産税を納付する義務が生じますが、そのしくみと種類は十分に理解していないと言う人も少なくありません。固定資産税は不動産そのものに係るものと、地方自治体が土地の所有者に対して負担を求めている都市計画税の2つに分かれており、これらはそれぞれその税率が一律に規定されています。

固定資産税は土地の評価額にその税率を乗じることで算出されるものとなっていますが、その土地の評価額は実勢売価ではなく課税標準額と呼ばれるものとなっており、一般的には実勢売価よりも低く設定されることが多いものです。

この計算方法を適用して毎年不動産の所有者に税額を設定しており、これを期日までに支払うことが義務付けられている仕組みとなっています。この計算方法を知ることで自分の税金の根拠を知ることができるほか、その税金の目的なども知ることができるので、非常に貴重な情報となっているのが特徴です。

固定資産税が下がる方法はあるか

固定資産税は不動産を所有している人に対して課税される税金であり、基本的にその税率は一律なものとなっています。しかし、その不動産を活用して自分の生活の拠点としている場合には、生活を営むために必要なものであるとみなされ、減税措置が適用されることになります。

自分の所有する土地に自らが住んでいる家を建てている場合には、その家の大きさによって固定資産税や都市計画税が減税される仕組みとなっています。

家の大きさが200平米までの場合には、不動産は小規模住宅用地とみなされ、固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1に減額されるしくみです。ただし200平米を超える場合にはその減額率が変わるので、注意をしなければなりません。

この固定資産税が触る方法を知っておくと、住宅を売買したり、また取得する場合にその税率の変化をあらかじめ知ることができます。そのため不動産を所有する場合には、このしくみを十分に理解した上で十分に考慮することが必要です。

固定資産税の理解を深めることが重要

土地を所有する場合には、固定資産税のしくみと種類を理解することが大切です。固定資産税の計算方法はその土地の課税対象額によって変わるほか、固定資産税が下がる方法を知っていると税金の金額を低くすることもできます。

計算方法が複雑な固定資産税ですが、宅地よりも更地の場合のほうが高いことが知られています。それは特例が関係しているためで、宅地には更地のときには存在しない特例措置が設けられているため、固定資産税を抑えることができるのです。よって、更地の場合の固定資産税が本来の税額であり、決して高くなるというわけではありません。

更地の場合の節税方法を理解して節税対策に活用

親などの親族から相続した土地や家は、そのままにしておくと税金だけがかかってしまいます。税金対策の知識をしっかりと身につけて活用しましょう。特に家を相続したときの注意点としては、特定空き家に指定されそうな場合です。

更地にすると固定資産税が高くなるために空き家をそのまま残しておく人もいますが、特定空き家に指定されると、固定資産税の特例は適用されなくなります。修繕などの行政指導が入る前に、更地にして土地活用するという方法もあります。

更地の場合の節税方法はいくつか存在します。駐車場にしたりアパートを建てたりして経営するなどのほか、信託会社に運用してもらうという方法もあります。また、農地に転用すれば税額を減らすことができますし、売却してしまうという方法もあります。

固定資産税の計算方法などをしっかりと理解したうえで、どのようなタイプの税金対策が自分の土地に最も適しているかを見極めましょう。

それぞれの注意点をよく考えて税金対策を

更地の場合の節税方法として、土地をほぼそのままの形で活用できるやり方が駐車場経営です。初期費用を抑えて始めたい人には有効な活用方法だといえるでしょう。

注意点としては、収入が期待が期待できない場合があることです。固定資産税が高額になる土地などでは、駐車場の賃料と固定資産税を差し引くと収入がゼロになってしまうケースもあります。節税効果が高いアパート経営は初期費用が高いですが、ローンを組んで比較的少ない資金で購入できる物件もあります。

自分で経営するのが苦手な人にとっては信託会社に土地を運用してもらうという方法もありますが、必ずしも収益が保証されるというわけではありません。また、信託会社に対しても一定の報酬を支払うことも必要です。

土地に未練がない場合は、売却してしまうこともできます。古家にくらべて更地は需要が多い傾向があるため、比較的早期に買い手が見つかることもあります。

不動産の状態をよく見極めて有効な活用を

親族の死亡なので土地や建物を相続することがあります。そうした不動産をどのような方法で活用するかは人それぞれです。固定資産税などの税金の計算方法をよく理解し、有効に活用できるようにしましょう。

土地を相続したけれど売却したいと言う人もいますが、売却する場合にはかかる税金の種類を知っておかないと節税できないこともあります。

効果的節税対策をするためにも、いつでもできる節税対策や計算例、3年以内に使える節税特例などを知っておくと便利です。

土地を売るときにかかる税金とは

相続した土地を売却したときに発生する税金としては、登録免許税・印紙税・譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税というのが税金の種類になります。

登録免許税は土地の名義変更時に発生する税金で、登記内容を変更する際に法務局に支払います。計算例としては固定資産税評価額×0.4%と計算します。

印紙税は、不動産売買契約書は課税文書と呼ばれる印紙を貼る必要があります。記載する売買代金に応じて印紙を貼る必要があって、売買額によって印紙税は変わってきます。

譲渡所得に係る所得税は、譲渡所得に利益が出た場合に発生します。マイナスになった場合には発生しない税金で、譲渡価額-所得費-譲渡費用＝譲渡所得となっていて、この譲渡所得×税率＝税金という計算例となっています。

復興特別所得税や住民税などは複雑ですので、この部分もきちんと計算した上で考えることが節税につながるポイントとなります。

知らないと損をする節税対策とは

相続した土地を売却する前に知っておきたいのが、売却後に支払う税金の種類です。この税金の種類を知ることとで、節税にも繋がります。

特に知っておきたいのが3年以内に使える節税特例です。この3年以内に使える節税特例の一つが、相続税の納税義務者なら所得費加算の特例です。

これは、相続した土地を売却する人のうち相続税を納税した人は相続開始した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年経過するまでに不動産売却をすることによって利用できるようになっています。

相続税が課税されているということが重要なポイントで、課税義務がなかった場合には利用できないため注意します。

また、相続空き家を取り壊して更地にして売った際には、3000万円特別控除を受けられる可能性もあります。譲渡価額-所得費-譲渡費用-3000万円＝譲渡所得になった場合です。

特例を受けるには被相続人の居住の用に供されていた家屋である、昭和56年5月31日以前に建てられている、マンションなど以外の家屋であるなどの要件を満たす必要があります。

土地売却ではいつでも可能な節税方法もある

3年以内に使える節税特例以外にも、いつでも可能な節税方法もあります。簡単なものとしてはふるさと納税を利用したり、所得費がわかる資料を用意しておくなどの方法を知っておけば効果的な節税につながります。