古家付きの土地は一見して、買い手が見つからない不利な不動産売却だと思われがちです。しかし、その古家の特徴を活かして、ネガティブな印象をポジティブに変えて売ることも十分に可能です。
古家付き土地として売却するメリット・デメリットと注意点を理解し、解体費用をかけずにスムーズな売却を考えましょう。
古家付き土地として売却するメリット・デメリット
古家を取り壊さずに売却すると、「解体費用がかからない」「固定資産税が減税できる」「建物に価値を見出す人訴求できる」というメリットがあります。
古家を残して土地を売れば、建物の取り壊し費用がかかりません。また、建物が残った土地は、固定資産税が最大で6分の1まで減税されます。仮になかなか売れなくても維持費を抑えることができるでしょう。最近は古民家再生も人気なので、あえて築年数の長い古家を探している方の目に留まりやすくなります。
対して「売れにくい」「売却価格が安くなる」というデメリットがあります。古民家は買い手が見つかる可能性も高くなりますが、築年数20年~30年程度の古屋付き土地に魅力を感じる人は多くはありません。解体することを前提で購入する人も多く、解体費用を売却価格から値引くのが一般的なので結果として売却価格が安くなります。
古家付き土地として売却するメリット・デメリットは、建物の価値によって変わりやすくなります。
古屋付き不動産の3種類の土地価格
3種類の土地価格とは、「建物に価値がある価格」「解体前提の価格」「開発素地の価格」です。
建物の価値は築年数20年を超えるとゼロになるというのが一般的です。ただし築20年~30年程度の建物は原則として存続価値があるので取り壊しまで考える必要はありません。この場合、解体は必要がなくても、建物価値はないので土地価格のみでの売却になります。
古屋付きの土地で建物に存続価値がなければ、買主が解体前提で購入することになります。実際の取り壊しは買主が判断しますが、注意点としては、解体費用を売却価格から控除するので売却価格が安くなるという点です。
広い土地に古屋付きの場合は、不動産会社等が建物を取り壊して区画分譲して販売することがあります。これを開発素地といいます。開発素地の利用では、土地に道路をつくる必要があるので、取り壊し費用と道路面積分が売却価格から控除されるので、解体前提の価格よりさらに安くなるでしょう。
建物の状態から3種類の土地価格を比較して、損をしない売却価格を決めます。
古家付き土地は更地希望者に訴求
古民家であればリフォームをすることもありますが、古屋付き土地は基本的に更地希望者に訴求して販売をします。
ただし不動産売買の注意点として、契約不適合責任があります。これは、建物の瑕疵を隠したまま売却すると、損害賠償や契約解除などが求められるというものです。リスクをなくすために、入念に免責事項を明記しましょう。