土地 税金|賃貸収入にかかる税金とは?税金の種類と税額

空いた土地を有効活用できる賃貸物件や不動産投資に関心を持つ方が増えています。そこで重要なポイントとなるのが、賃貸収入に伴う税金です。入居者募集や物件の管理、賃貸収入の確保に目を向けがちですが、一度立ち止まって賃貸収入にかかる税金についても検討しておきましょう。

賃貸収入にかかる税金への知識を深めることで、空いた土地を有効活用するよりよい方法や節税対策に役立ちます。ここでは、土地を活用したり賃貸収入を目指している方に役立つ税金を探っていきましょう。

課税対象は「不動産総収入ー必要経費」

賃貸収入にかかる税金を算出する場合は、不動産総収入から必要経費を差し引きます。賃貸収入は、不動産取得に位置づけられており、家賃や権利金など不動産を貸付によって得られた総収入が対象になっています。そのため総収入が100万円あると仮定した場合、この100万円から経費分を差し引いた所得に対して課税されることになります。

経費についても説明しておきましょう。不動産経営で発生する経費の種類としては管理・減価償却・修繕・損害保険料・ローン返済の利息分・各種税金・交通費・通信・新聞図書・消耗品などが対象になっており、不動産経営や管理に欠かせない負担であることが条件となります。

不動産取得の貸付規模によって所得の計算方法が違ってくるため注意してください。この貸付規模で個人事業と法人事業の違いを判断しており、税金の課税額も違ってきます。

事業規模判断の基準となっているのが、戸建ての貸家では5件以上、アパートだと10室以上、駐車場の場合だと50台以上になります。個人事業として賃貸収入を目指すのであれば戸建は9件まで、アパートは9室まで、駐車場は49台までとなります。

対象は2つ!不動産収入にともなう10の課税対象

所得税は、区分された10の課税対象によって計算されており、そのうち賃貸収入は不動産取得に位置づけられます。具体的には、戸建てやアパートやマンションを貸し付けたさいに発生する家賃と様々な権利金が対象になります。

また消費税は、10の課税対象には含まれていません。居住用として不動産を貸した場合の家賃収入も消費税は非課税となります。ただし住宅用と事業用を共に貸し付けている場合は、事業用の家賃収入が1000万円を超えると消費税課税業者となります。

所有する不動産を売却したさい発生する譲渡所得税も10の課税対象に含まれています。この不動産にまつわる譲渡所得税は、所有期間で税率が違ってくることに注意してください。具体的には所有期間が5年未満であれば、短期所得とみなされ税率が39.63%になり、5年以上の長期所得の場合は税率が20.315%です。

短期所得の税率が高く設定されている背景には、投資目的や転売へ課税を強めるという狙いがあります。不動産収入は10の課税対象のうち、主に不動産取得と譲渡所得に適用されるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。

家賃だけじゃない!課税される収入の範囲

不動産所得への課税される収入の範囲は、家賃だけではありません。課税される収入の範囲は、家賃に加えて礼金や更新料、管理費や駐車場の収入、携帯電話や電柱や自動販売機の設置に伴う収入まで、かなり幅広くなっています。

家賃に関して注意しておいてほしいのが、未納や未収の場合の対応です。不動産経営では、家賃が未納であっても収入として計上しなければなりません。未納の家賃が未収のままである場合は、貸倒損失手続きを取ることで損失計上できますが、その手続きが完了するまで「あるべき収入」として計上することになります。

また保証金や敷金を受け取っている場合は、退去者に何らかの債務不履行がない限り、原則的に返還しなければならないので、受け取った時点では収入とみなされません。ただし入居者が退去したさいに債務不履行などを理由に返還しない場合は所得扱いとなるため、課税される収入の範囲とみなされます。家賃以外にも幅広い課税される収入の範囲を知っておくと税金対策に役立ちます。

不動産取得税と住民税の違い!!税金の種類と税額

土地や賃貸収入にかかる税金の種類と税額も大切なポイントです。不動産収入にかかる税金の種類と税額は、不動産取得税と住民税によって算出されます。不動産取得税は累進性を採用しており、不動産収入が増えるほど税金も増えます。

不動産取得税は全8区分に分けられており、5%から最大45%まであります。控除額は0円から最大479.6万円になっていて「取得金額x税率ー控除額控除額」によって税額を算出します。

税金の種類と税額には各自治体が定める住民税も含まれます。住民税には市町村民税と都道府県民税が含まれており、所得に対して約10%の課税がなされます。不動産収入というカテゴリーを対象とした不動産所得税や譲渡税と違って、所得そのものに課税されるのが特徴です。

住民税の税額を算出する場合は「1年の所得ー所得控除x10%」になります。また税金の種類と税額で注意してほしいのが、個人事業税です。個人事業主の課税所得が290万円を超えた場合、超えた金額に対して個人事業税5%が発生するため、あらかじめ確認しておきましょう。

土地と税金 賃貸収入によって変わる税率

入居者がいれば、安定した収入を得られるのが賃貸収入のメリットです。不労所得として一定の収入が毎月入ってくることから、不動産投資や個人事業を検討する価値があります。実際に投資をしたり購入する方も増えており、個人事業や副業としても魅力的です。賃貸収入を目指すさいは、不動産探しだけでなく、所得にかかる税金の種類や税額、対象となる収入の範囲などについても知っておくと役立ちます。